Berlin Hyp Marktbriefing: Nachverdichtung im Wohnungsbestand – Potenziale und Herausforderungen

„Rentabel und zugleich bezahlbar zu bauen ist unter den momentanen Rahmenbedingungen häufig nur mit enormen Anstrengungen machbar. Das ist nicht nur für die Branche ein Problem, denn die aktuelle Gemengelage gefährdet auch den sozialen Zusammenhalt in unserem Land“, sagt Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender des gewerblichen Immobilienfinanzierers Berlin Hyp AG. „Daher gilt es jetzt umso mehr, verschiedenartige Lösungsansätze für eine Entspannung des Wohnungsmarktes zu prüfen und dabei auch vermeintliche Randdisziplinen wie die Nachverdichtung in den Blick zu nehmen.“

Das Potenzial bei den Wohnbeständen der 1950er und 1960er Jahren ist erheblich: Knapp 6,8 Millionen Wohnungen sind zwischen 1949 und 1968 gebaut worden, viele der Siedlungen entstanden am damaligen Stadtrand und sind mit großzügigen Frei- und Grünflächen versehen. André Adami, Bereichsleiter Wohnen bei bulwiengesa: „Konkret könnten nach unseren Berechnungen deutschlandweit etwa 625.000 Geschosswohnungen an nachgefragten Standorten im Rahmen von Nachverdichtungsmaßnahmen gebaut werden. Wenn auch nur ein Teil dieses Potenzials für den Wohnungsneubau ausgeschöpft würde, wäre das bereits ein signifikanter Beitrag zur Erhöhung des Wohnraumangebots.“

Die Vorteile liegen auf der Hand: eine Kostenersparnis durch bereits vorhandene Grundstücke, weniger zeitaufwendige Genehmigungsverfahren und weniger Zersiedelung der Städte. Zugleich dürfen die entstehenden Belastungen für die Bestandsmieter aber nicht unterschätzt werden.

Ausreichend Erfahrung hat Ingo Malter. Als Geschäftsführer der STADT und LAND Berlin hat er in den vergangenen Jahren durch Neubauten in bestehenden Wohngebieten ca. 1.400 Wohnungen errichtet. Ingo Malter sieht die wesentliche Herausforderung bei solchen Projekten in der Kommunikation mit der angestammten Nachbarschaft: „Es ist grundsätzlich verständlich, wenn Menschen sich gegen Veränderungen in ihrem Umfeld aussprechen und lieber die liebgewonnene Situation erhalten wollen. Auch berechtigte Bedenken bezüglich der Infrastruktur müssen berücksichtigt werden. So sind im Dialog stets die Fragen nach Schul- und Kitaplätzen, nach Stellplätzen und dem Umgang mit Grünanlagen zu beantworten.“

Der Mehrwert der Nachverdichtung ist für die Bestandsmieter nicht immer sofort ersichtlich. Quartiere gewinnen jedoch durch zusätzliche infrastrukturelle Angebote sowie durch eine Aufwertung des direkten Wohnumfeldes und der Außenanlagen. Ingo Malter bestätigt: „Veränderungen, Bewegungen, auch in der sozioökonomischen Mischung, wirken aktivierend und belebend. Das zeigt uns unsere jahrzehntelange Erfahrung. Siedlungsbeispiele, bei denen Bestände aus den 1950ern und 1960ern in den 1980er Jahren bereits durch Neubauten ergänzt wurden, haben sich (schnell) zu einem harmonischen Ganzen entwickelt.“

Sascha Klaus, der Vorstandsvorsitzende der Berlin Hyp, zeigte sich etwas enttäuscht über den Entwurf zur Gesetzesnovelle des Bauministeriums, die aus seiner Sicht deutlich mehr Erleichterungen für den Wohnungsneubau hätte bringen können. Sascha Klaus betont, "dass Finanzierer Nachverdichtungsprojekten grundsätzlich offen gegenüberstehen, idealerweise gepaart mit weiteren Transformationsmaßnahmen im Bestand."

Die vollständige Studie finden Sie auf unserer Website:
„Nachverdichtung: Wieviel Potenzial steckt in den Wohnsiedlungen der 1950er und 1960er Jahre?“

Die Präsentation zum Marktbriefing finden Sie im Download.