„Wohnmarktreport Berlin 2023“: Angebotsmieten und Angebotspreise steigen weiter, auch im Umland

„Für die vielen Wohnungssuchenden in Berlin verschärft sich die Situation weiter“, sagt Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp AG. „Drastische Steigerungen bei den Zinsen und den Baukosten lösen so manche Kalkulation der Bauträger in Luft auf und haben den so dringend benötigten Neubau in der Hauptstadt fast zum Erliegen gebracht. Hinzu kommen die bereits seit längerem bekannten Herausforderungen wie der Mangel an Baugrundstücken, lange behördliche Bearbeitungszeiten und der Fachkräftemangel. Nachhaltig lösen können wir diese Probleme nur mit einer gemeinsamen Anstrengung aller beteiligten Akteure und einer Neuausrichtung der Berliner Wohnungspolitik, die zukunftsorientierte Impulse setzt.“

„Berlin bleibt, allen Krisen der vergangenen Jahre zum Trotz, ein Anziehungspunkt für Menschen aus Deutschland, Europa und der ganzen Welt“, sagt Michael Schlatterer, Managing Director Residential Valuation bei CBRE. „Besonders der starke Zuzug aus dem Ausland, aber auch aus anderen Bundesländern, sorgt dafür, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Berlin steigt. Das spiegelt sich nicht nur in den deutlich gestiegenen Miet- und Kaufpreisen wider, sondern auch im starken Interesse von Investoren an der Assetklasse Wohnen – sogar in geopolitisch wie ökonomisch unsicheren Zeiten“, ergänzt Schlatterer.

Neben der Marktanalyse widmet sich der diesjährige Report dem Themenkomplex ESG: Die Umsetzung des Klimapfads, mögliche Maßnahmen zur Dekarbonisierung und die Vorgaben der EU-Taxonomie stehen im Mittelpunkt der Beiträge von Prof. Dr. Manfred Norbert Fisch, Pamela Villanueva und Dr. Thorsten Huff. Manfred Norbert Fisch ist renommierter Experte für Energietechnik und ehemaliger Leiter des Instituts für Gebäude- und Solartechnik (IGS) der Fakultät Architektur, Bauingenieurwesen und Umwelttechnik an der Technischen Universität Braunschweig. Pamela Villanueva berät als Head of ESG Strategic Advisory bei CBRE zu ESG-Strategien, deren Entwicklung und Umsetzung; Dr. Thorsten Huff verantwortet als Head of Sustainability bei CBRE die individuelle Nachhaltigkeitsberatung und ist Experte für Green-Building-Zertifizierungen.

Entwicklung des Mietmarkts im Detail
Die Mietpreise weisen in eine Richtung: nach oben. Die mittleren Angebotsmieten in Berlin stiegen gegenüber 2021 um 9,5 Prozent auf 11,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Dabei zeigt sich eine deutliche Spreizung zwischen dem oberen und dem unteren Segment. Wie in den Vorjahren legten im oberen Segment die Mieten erneut überdurchschnittlich zu (berlinweit um 13,9 Prozent auf 23,91 Euro pro Quadratmeter und Monat). Im unteren Segment hingegen gab es einen minimalen Rückgang um 0,2 Prozent auf 5,96 Euro pro Quadratmeter und Monat. Auch unter den Bezirken gibt es deutliche Unterschiede in der Entwicklung der Angebotsmieten. Insgesamt wiesen aber alle Stadtbezirke einen starken Anstieg der Mietpreise im Median aller Preissegmente auf. Das stärkste Wachstum verzeichnete Lichtenberg – um 23,6 Prozent auf knapp 10,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Zuwächse im zweistelligen Bereich wurden auch in Charlottenburg-Wilmersdorf (plus 14,6 Prozent auf 14,92 Euro), Marzahn-Hellersdorf (plus 12,1 Prozent auf 9,27 Euro), Steglitz-Zehlendorf (plus 11,0 Prozent auf 12,22 Euro) sowie in Tempelhof-Schöneberg (plus 10,6 Prozent auf 11,38 Euro) registriert. Die höchsten Mietpreise werden in den Innenstadtbezirken aufgerufen, sie erhöhten sich dort von 2021 auf 2022 deutlich. An der Spitze der Angebotsmieten liegt weiterhin Mitte mit durchschnittlich 15,19 Euro pro Quadratmeter und Monat (plus 9,2 Prozent). Es folgen Charlottenburg-Wilmersdorf mit 14,92 Euro (plus 14,6 Prozent) und Friedrichshain-Kreuzberg mit 14,50 Euro (plus 8,8 Prozent).

Trotz des rapiden Anstiegs der Angebotsmieten belegt Berlin im Vergleich der deutschen Top-7-Metropolen den untersten Rang und hat damit weiter viel Luft nach oben. Die teuersten Städte sind München (19,40 Euro), Frankfurt (14,71 Euro) und Stuttgart (14,24 Euro), gefolgt von Hamburg (12,85 Euro), Köln (12,84 Euro) und Düsseldorf (11,80 Euro). Im oberen Marktsegment belegt die Bundeshauptstadt hingegen mit durchschnittlich 23,91 Euro Rang zwei nach München (26,74 Euro) und vor Frankfurt (22,36 Euro).

Entwicklung der Kaufpreise
Mit einem Plus von 8,3 Prozent auf berlinweit im Median nun 5.833 Euro pro Quadratmeter, stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen von 2021 auf 2022 flächendeckend an. Nach wie vor liegt Berlin damit als viertteuerste Stadt im Mittelfeld der deutschen Top-Metropolen. München steht auch hier mit 9.694 Euro an der Spitze, gefolgt von Frankfurt (7.028 Euro) und Hamburg (6.515 Euro). Wie bei den Mieten geht auch bei den Eigentumswohnungen die Spanne zwischen oberem und unterem Marktsegment weiter auseinander. Während das obere Segment eine deutliche Steigerung um 9,9 Prozent auf 10.988 Euro pro Quadratmeter verzeichnete und damit erstmals die 10.000-Euro-Marke übersprang, war der Zuwachs im unteren Marktsegment (plus 1,9 Prozent) nach den hohen Steigerungen im Vorjahr deutlich geringer. Das stärkste Wachstum der Angebotspreise für Eigentumswohnungen wurde mit einem Plus von 17,4 Prozent über alle Marktsegmente hinweg in Marzahn-Hellersdorf registriert (4.537 Euro pro Quadratmeter). Deutlich angestiegen sind auch die Preisforderungen in Friedrichshain-Kreuzberg (plus 14,9 Prozent) auf nun 6.647 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt der Bezirk nur noch knapp hinter Mitte (6.671 Euro) auf Platz zwei. Dahinter folgten Pankow (plus 12,8 Prozent auf 6.600 Euro) und Charlottenburg-Wilmersdorf (plus 8,3 Prozent auf 6.568 Euro). Günstigster Bezirk war Spandau mit 4.222 Euro pro Quadratmeter im Median aller Marktsegmente.

Die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser blieben hingegen nach starken Anstiegen in den Vorjahren nahezu stabil. Lediglich um 0,1 Prozent erhöhten sich die Angebotspreise von 2021 auf 2022 auf nunmehr 3.600 Euro pro Quadratmeter. Während Pankow (plus 13,3 Prozent auf 4.108 Euro) und Marzahn-Hellersdorf (plus 10,1 Prozent auf 3.480 Euro) die stärksten Zuwächse verzeichneten, gingen die Angebotspreise in Tempelhof-Schönberg (minus 9,9 Prozent) und Steglitz-Zehlendorf (minus fünf Prozent) deutlich auf 3.149 beziehungsweise 3.867 Euro pro Quadratmeter zurück. In Charlottenburg-Wilmersdorf, Neukölln und Treptow-Köpenick blieben die Preise weitgehend stabil. Der höchste Preis über alle Marktsegmente hinweg wurde mit 4.345 Euro im Median in Friedrichshain-Kreuzberg registriert (plus 7,8 Prozent).

Kaum Neubau innerhalb des S-Bahn-Rings
Der Neubau in Berlin findet weiterhin verstärkt in den Außenbezirken statt. Größere Neubaupotenziale innerhalb des S-Bahn-Rings scheinen erschöpft. Nur 17,2 Prozent (2021: 19 Prozent) der rund 39.430 Wohnungen (2021: 44.850 Einheiten) in konkreter Planung, in Entwicklung oder Bau, entstehen innerhalb des S-Bahn-Rings. Auch berlinweit ging die Bautätigkeit merklich zurück. Im Vergleich zu 2021 befanden sich knapp 14 Prozent weniger Wohnungen in der Pipeline. Die landeseigenen Gesellschaften bauen ebenfalls weniger: Während im Vorjahr noch 101 Projekte erfasst werden konnten, sind es in diesem Jahr nur noch 83. Dominiert wird der Neubau weiterhin vor allem durch großvolumigen Mietwohnungsbau. Insgesamt befinden sich 253 Bauvorhaben in konkreter Planung, Entwicklung oder Bauphase, wobei im Schnitt 156 Wohnungen pro Projekt geplant sind.

Im Berliner Umland herrscht in Folge von Bevölkerungszuwächsen durch Wanderungsgewinne nach wie vor eine anhaltend hohe Wohnraumnachfrage, weshalb vor allem die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser weiter deutlich ansteigen. Zum nunmehr dritten Mal in Folge analysiert der Report daher auch die einzelnen Umlandkreise Berlins detaillierter. Die höchsten Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser – 4.900 Euro pro Quadratmeter oder mehr – werden vor allem südwestlich von Berlin aufgerufen. Dort findet sich auch die prosperierende brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam. Der stärkste Anstieg der Angebotskaufpreise von 2021 auf 2022 wurde mit 27,9 Prozent in Werneuchen verzeichnet. Auch in Hoppegarten und Großbeeren stiegen die Preise um 23,0 beziehungsweise 22,3 Prozent auf durchschnittlich 4.763 Euro beziehungsweise 4.697 Euro an. Ein Ende der starken Preisdynamik im Berliner Umland ist nicht absehbar.

Ausblick auf 2023
Auch im laufenden Jahr bleibt der Berliner Wohnimmobilienmarkts unter Beobachtung. „Besonders eine dringend notwendige Verwaltungsreform nach der Wiederholung der Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus sowie die Beendigung der schädlichen Diskussion bezüglich der Prüfung einer Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen werden entscheidende Aspekte für die weitere Entwicklung der Situation am Wohnungsmarkt sein“, erwartet Klaus.

„Die weiter auseinandergehende Schere von Angebot und Nachfrage, die Frage, wie viele Menschen nach Berlin kommen und wie diese untergebracht werden, genauso wie die Entwicklung des Zinsniveaus – die Entwicklungen in Berlin bleiben spannend und dynamisch“, sagt Schlatterer.

Der vollständige Wohnmarktreport steht für Sie auf den Websites der Berlin Hyp zum Download bereit: www.berlinhyp.de