„Wohnmarktreport Berlin 2022“: Angebotsmieten und Angebotspreise steigen weiter, insbesondere im Umland

Dies sind Ergebnisse des aktuellen „Wohnmarktreport Berlin“, der jährlich gemeinsam von Berlin Hyp und CBRE herausgegeben wird. Der Bericht analysiert die aktuellen Entwicklungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt und wertet hierfür unter anderem mehr als 35.000 Mietwohnungsangebote und ca. 27.400 Kaufangebote für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser aus dem Jahr 2021 sowie 282 aktuelle Neubauvorhaben mit ca. 44.850 Wohnungen im Stadtgebiet aus.

„Eine bezahlbare Wohnung in Berlin zu finden, war noch nie so schwierig wie heute. Viele Menschen können sich zudem einen Umzug in größere Wohnungen schlichtweg nicht mehr leisten und müssen sich mit den Umständen arrangieren“, sagt Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp AG. „Gleichzeitig wird der Neubau durch einen Mangel an Baugrundstücken, durch lange behördliche Bearbeitungszeiten und durch einen Baukräfte- und Materialmangel gehemmt. Diese Rahmenbedingungen zu verbessern kann nur im großen Konsens mit allen Akteuren gelingen – und selbst wenn dies gelingt, werden positive Effekte nicht kurzfristig spürbar sein.“

„Der jüngste Anstieg der Angebotsmieten stellt vor allem einen Nachholeffekt des Mietendeckels dar“, sagt Michael Schlatterer, Senior Director Residential Valuation bei CBRE. Der Mietendeckel sollte die Mieten für rund eineinhalb Millionen Wohnungen auf dem Stand von Juni 2019 einfrieren, wurde jedoch im April 2021 vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt. Schon bevor der Mietendeckel akut wurde, war der Mietanstieg in der Hauptstadt abgeflacht, von 2018 auf 2019 stiegen die Preise um 1,0 Prozent. Von 2019 auf 2020 fiel der Median der Angebotsmieten von 10,44 pro Quadratmeter pro Monat auf 10,15 Euro, das entspricht einem Minus von 2,8 Prozent. Seit dem Ende des Mietendeckels ziehen die Preise im Zuge eines Nachholeffekts entsprechend stärker wieder an: um 3,4 Prozent auf 10,50 Euro. „Sicher ist, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Berlin weiter steigt, auch wenn diese Entwicklung durch die Corona-Pandemie vorübergehend gedrosselt wurde“, sagt Schlatterer. „Schon bald dürfte Berlin wieder vermehrt Menschen anziehen – und damit die Dynamik auf dem Wohnungsmarkt weiter befeuern. Berlin ist seit jeher ein Anziehungspunkt für Menschen aus aller Welt und aus allen sozialen Schichten. Auch die Flüchtlingsbewegungen aus der Ukraine werden Berlin weiteren Zuzug bringen.“

Entwicklung des Mietmarkts im Detail

Beim Blick auf die aktuelle Mietpreisentwicklung zeigt sich eine beachtliche Spreizung zwischen den Bezirken. Am stärksten stiegen die Mietpreise im Median aller Preissegmente in Pankow – um 10,4 Prozent auf fast zwölf Euro pro Quadratmeter und Monat. Auch in Treptow-Köpenick fiel der Anstieg um 7,8 Prozent auf elf Euro deutlich aus. Zwei Bezirke verzeichneten hingegen deutlich gesunkene Angebotsmieten: Lichtenberg mit einem Minus von 6,2 Prozent auf 8,47 Euro und Spandau mit einem Minus von 4,0 Prozent auf 8,22 Euro. In Lichtenberg befindet sich mit Malchow zudem der Berliner Ortsteil, in dem mit 6,21 Euro bei Vermietungen die geringsten Mieten pro Quadratmeter verlangt werden. Die höchsten Mietpreise werden in den Innenstadtbezirken aufgerufen, sie erhöhten sich dort von 2020 auf 2021 jedoch nur in geringem Maße. Die Angebotsmieten stiegen mit 0,3 Prozent in Mitte am geringsten, liegen aber mit 13,91 Euro pro Quadratmeter nach wie vor an der Spitze. Es folgen Friedrichshain-Kreuzberg mit 13,33 Euro (plus ein Prozent) und Charlottenburg-Wilmersdorf mit 13,01 Euro (plus 4,5 Prozent). Auch das Quartier mit den im Durchschnitt höchsten geforderten Quadratmetermieten in Berlin befindet sich im Bezirk Mitte: Im Quartier Jannowitzbrücke werden 20,13 Euro verlangt.

Verglichen mit den anderen deutschen Top-7-Metropolen ließ sich 2021 lediglich in Köln ein stärkerer Anstieg der Mietofferten beobachten als in Berlin. Deutlich höher sind die Angebotsmieten jedoch nach wie vor in München (18,77 Euro), Frankfurt am Main (14,46 Euro) und Stuttgart (13,99 Euro). Und auch in Hamburg und Düsseldorf werden mit durchschnittlich 12,40 Euro beziehungsweise 11,20 Euro höhere Preise aufgerufen als an der Spree. In der Gesamtsicht setzt sich damit die Entwicklung der vergangenen Jahre fort: Die Berliner Angebotsmieten bewegen sich im Vergleich der Top-7 zwar noch auf niedrigem Niveau, rücken aber kontinuierlich auf. Ein anderes Bild zeigt sich im oberen Marktsegment der Offerten auf dem Mietmarkt. Fokussiert man sich auf die obersten zehn Prozent, werden in der deutschen Hauptstadt durchschnittlich 21 Euro aufgerufen. Teurer war es 2021 nur noch in München (26,25 Euro) und Frankfurt am Main (22,00 Euro). In diesem Segment hat der Markt in Berlin eine Dynamik entwickelt wie in keiner anderen Stadt. Von 2020 auf 2021 sind die obersten zehn Prozent der Angebotsmieten um 6,3 Prozent angestiegen, von 2016 bis 2021 um 44,6 Prozent.

Entwicklung der Kaufpreise

Mit einem Plus von 8,2 Prozent, auf durchschnittlich 5.388 Euro pro Quadratmeter, sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Berlin von 2020 auf 2021 deutlich stärker gestiegen als die Angebotsmieten. Mit diesem Preisniveau übertraf die Hauptstadt die Metropolen Köln (4.896 Euro), Düsseldorf (5.030 Euro) und Stuttgart (5.349 Euro), rangiert aber nach wie vor deutlich unter den Preisen in München (9.533 Euro), Frankfurt am Main (6.953 Euro) und Hamburg (6.290 Euro).  

Vor allem zwei Berliner Bezirke, in denen die Entwicklung der Mieten im selben Zeitraum ein deutliches Minus verzeichnete, fallen bei den Angebotspreisen für Eigentumswohnungen auf: Lichtenberg mit einem Plus von 27 Prozent und Spandau mit einem Plus von 19 Prozent. Trotz zweitstärkster Dynamik im Berliner Westen bleibt Spandau mit 4.122 Euro pro Quadratmeter der günstigste Bezirk. Lichtenberg liegt mit 5.467 Euro an fünfter Stelle im Mittelfeld. Mit 6.216 Euro (plus 7,5 Prozent) steht Mitte an der Spitze, dicht gefolgt von den Innenstadtbezirken Charlottenburg-Wilmersdorf (6.063 Euro) sowie Friedrichshain-Kreuzberg (5.785 Euro). Erheblich stärker noch als das obere Marktsegment mit 12,2 Prozent ist das untere mit 17,4 Prozent bei den Preisen gestiegen. In beiden sticht Reinickendorf mit einem Plus von 20,4 beziehungsweise 16,2 Prozent hervor. Mit einem Median von 7.629 Euro pro Quadratmeter im oberen und 2.882 Euro im unteren Segment zählt Reinickendorf zwar nach wie vor zu den günstigeren Bezirken. In den deutlichen Preissteigerungen spiegelt sich unter anderem jedoch wider, dass ehemals lärmbelastete Lagen nach der Schließung des Flughafens Tegel nun deutlich an Qualität gewonnen haben.

Die Preisentwicklung der Verkaufsangebote für Mehrfamilienhäuser weist ebenfalls eine markante Spreizung im Vergleich zwischen den Bezirken auf. Berlinweit kostet der Quadratmeter im Schnitt 3.597 Euro, von 2020 auf 2021 entspricht das einem Plus von 9,1 Prozent. Charlottenburg-Wilmersdorf und Mitte hingegen verzeichneten ein Minus von 9,6 beziehungsweise 5,0 Prozent. Mit durchschnittlich 4.318 Euro pro Quadratmeter liegen die Preise in der City West auch damit noch über denen in allen anderen Bezirken. Mitte belegt mit 3.500 Euro einen Platz im unteren Mittelfeld. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass die größten Wohnbestände sich in Plattenbauten rund um den Alexanderplatz sowie in den Ortsteilen Gesundbrunnen und Wedding befinden, wo die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften das Geschehen dominieren. In Neukölln stieg die Höhe der Angebotspreise um 21,6 Prozent. Der Preis pro Quadratmeter liegt mit 3.543 Euro dennoch leicht unter dem berlinweiten Median. Auch hieran zeigt sich, dass der Norden Neuköllns, wo die Mehrfamilienhäuser dominieren, sich rasant vom verrufenen sozialen Brennpunkt zum angesagten Szenekiez wandelt. Lediglich Treptow-Köpenick weist mit 16,3 Prozent eine annähernd ähnliche Steigerung der Preise auf und liegt mit durchschnittlich 3.621 Euro ein wenig höher. Im Südosten sind nicht zuletzt die Nähe zum Flughafen BER und zum Standort der neuen Tesla-Fabrik Treiber dieser Entwicklung.

Neubau im Umland legt zu

Den Schwerpunkt bildeten beim Neubau im Umland in den ersten drei Quartalen 2021 laut dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg nach wie vor Ein- und Zweifamilienhäuser, 5.217 neue Wohnungen sind darin geplant, was einem Plus von 8,4 Prozent entspricht. Eine deutlich größere Dynamik zeigt sich in neu zu errichtenden Mehrfamilienhäusern. Vorhaben für 4.921 Wohnungen entsprechen einem Plus von 33,5 Prozent.

Die teuersten Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser werden vor allem im Südwesten aufgerufen, rund um Potsdam. Von Bedeutung sind hierbei die kurzen Wege zur brandenburgischen Landeshauptstadt mit vielen Arbeitsplätzen, Freizeit- und Kulturangeboten. In Potsdam selbst werden mit 5.316 Euro pro Quadratmeter die zweitteuersten Kaufpreise des Berliner Umlands aufgerufen, während die durchschnittliche Kaufkraft der Haushalte sich mit 98,4 Prozent des Bundesdurchschnitts im Mittelfeld bewegt. Mit beiden Werten an der Spitze bewegt sich das benachbarte Kleinmachnow, wo die Preise sich im Median bei 6.995 Euro bewegen und die Haushalte über eine Kaufkraft von 147,2 Prozent des Bundesdurchschnitts verfügen. Auch im Norden und Südosten werden in einigen Orten Quadratmeterpreise von 4.300 Euro und mehr gefordert. Unter anderem stechen hier Glienicke/Nordbahn (5.080 Euro), Zeuthen (4.732 Euro) und Schöneiche bei Berlin (4.476 Euro) hervor. Die Attraktivität steigt unter anderem durch einen S-Bahn-Anschluss, nahe gelegene Arbeits- und Studienplätze.

Der vollständige Wohnmarktreport steht für Sie auf den Websites der Herausgeber zum Download bereit: www.cbre.de / www.berlinhyp.de